Megállíthatatlanul emelkedtek az utóbbi évtizedben a lakásárak Ferencvárosban is és egész Budapesten is, 2015 és 2023 között több mint a háromszorosukra. A KSH részletes, utcaszintű gyűjtése az adásvételi szerződések adataiból áll össze, a nyilvános adatbázis több szempont szerint böngészhető.
A KSH legfrissebb, a 2023-as év egészére vonatkozó, utcaszintű adatai szerint a 9. kerületben a legmagasabb áron gazdát cserélő lakások két körből kerültek ki. Vagy Belső- és Középső-Ferencváros „jobb” területeihez tartoznak, vagy olyan környékhez, ahol sok az építkezés, így az eladott lakások jelentős része új építésű. Az abszolút győztes, a Lenhossék utca mindkét kategóriába besorolható, itt 1,442 millió forintért kelt el átlagosan egy négyzetméter abban a kilenc adásvételben, amelyet itt regisztrált tavalyelőtt a statisztikai hivatal. A toplista következő három, 1,3 milliót meghaladó négyzetméterárú utcája az új társasházak területe, utánuk következnek az 1,1 millió forintot meghaladó kategóriában a kerület régebbi, belső területein húzódó utcák. Íme a toplista az átlagos négyzetméterárakkal millióban:
- Lenhossék utca (1,442)
- Nádasdy utca (1,406)
- Lechner Ödön fasor (1,344)
- Máriássy utca (1,335)
- Közraktár utca (1,170)
- Vendel utca (1,167)
- Thaly Kálmán utca (1,149)
- Bakáts tér (1,136)
- Viola utca (1,123)
A lista másik végén a Gyáli út, azaz a MÁV–Aszódi telep áll 634 ezer forintos átlagárral négyzetméterenként, majd a József Attila-lakótelep (JALT) utcái a 750 ezer forint alatti kategóriában (négyzetméterárak ezer forintban):
- Gyáli út (634)
- Hurok utca (655)
- Napfény utca (676)
- Toronyház utca (743)
- Lobogó utca (745)
A KSH-nál hasonló elrendezésben föllelhető legrégebbi adatok jelenleg 2015-ösek. Az utcák relatív helyzete már akkor is hasonlóképpen nézett ki: a legdrágább, 585 ezer forintos négyzetméterárral, a „vadonatúj” Lechner Ödön fasor volt, de a 400 ezer forintosak között találtuk a Lenhossék utcát is a Berzenczey, Köztelek, Vendel utcákkal együtt. A legolcsóbbak, 200 ezer forint alatt vagy picivel fölötte akkor is a MÁV–Aszódi telepen álltak (plusz: Hentes utca), utána pedig a JALT következett 250 ezer forint környékén vagy némileg drágábban.
A területi különbségnél meghökkentőbbek az egy évtizeddel ezelőtti abszolút számok. Ferencváros legdrágább utcái is lényegesen olcsóbbak voltak, mint 2023-ban a legolcsóbbak. Az akkor még rendezetlen Bakáts tér például 301 ezer forintos átlagos négyzetméterárral szerepel.
Ez a nyolc év masszív áremelkedésről szól tehát, ahogy a kerületben, egész Budapesten is. Ferencváros végig párhuzamosan haladt a fővárossal valamivel magasabb árakkal, mint a budapesti átlag. Az árak 2015 és 2023 között több mint a háromszorosukra emelkedtek, az adatok tanúsága szerint ráadásul szinte egyenletesen, holott az általános infláció a vizsgált időszak elején kifejezetten alacsony volt, csak a végén ugrott meg. A háromszorozódás nyolc év alatt 15 százalékos éves átlagos lakásinflációnak felel meg.
Az egyéb infláció mértékétől független, folyamatos emelkedés azt mutatja, hogy ez a tendencia a kereslet és kínálat által meghatározott gazdasági reálfolyamat, így hiába igaz, hogy lakhatási válság van, a lakásprobléma megoldása szinte mindenkinek jelentős erőfeszítést jelent, sokak számára pedig egyenesen megoldhatatlan, kár az árak letörését várni olyan kampányoktól, mint például a rövidtávú lakáskiadás akadályozása, tiltása.
A HVG ábráján is látható módon Ferencváros a pesti oldal drágább kerületei közé tartozik. A forgalmi áradatok szerint Buda valamennyi kerülete megelőzi a 22. kivételével. Pesten messze az 5. kerületben voltak tavalyelőtt a legmagasabbak az eladási négyzetméterárak (1,267 millió), de a 6. (994), a 13. (985) és a 7. (940) kerülettől már alig marad el a 9. kerület (931 ezer forint négyzetméterenként). Az összes többi pesti kerület olcsóbbnak bizonyult Ferencvárosnál.
Az országos, megyei bontású adatokból természetesen az látszik, hogy a főváros és agglomerációja (azaz Pest megye) vezette tavalyelőtt átlagárban a lakásértékesítési listát. Ezek után olyan megyék következnek, amelyekhez vagy Balaton-part vagy valamelyik vidéki nagyváros (Győr, Debrecen, Székesfehérvár, Szeged) tartozik.
A HVG azt emelte ki a 2023-as adatokból, hogy most először lett a legdrágább utca vidéki: Balatonfüreden az Aranyhíd sétány 2,639 milliós négyzetméterárral. A legdrágább húsz utca közé befért még két balatoni: Balatonlellén a Köztársaság utca és Siófokon a Vitorlás utca. Kiskunlacházán a Templom utcában viszont mindössze 23 ezer forintos átlagos árat mértek négyzetméterenként.
Ezek persze kuriózumok, érdemes azt is tudni, hogy hány ingatlan eladásából áll össze a statisztika. A KSH eleve csak akkor vesz föl egy utcát, települést az adatbázisba, ha legalább három tranzakcióról van adatuk. Összességében azonban hatalmas, sok dimenzió szerint tagolt adatbázisról van szó, érdemes használni. A budapesti árakra látványos, interaktív térképet is elkészítettek.
A KSH az ingatlanhivatalok nyilvántartásából veszi az adásvételi szerződéseket, de csak akkor tudnak négyzetméterárat számolni, ha a lakás alapterülete is szerepel ott. Ha a NAV nem fogadta el a szerződésben feltüntetett értéket, a lakás négyzetméterárának kiszámításánál az illetékhivatali felülvizsgálat során becsült értéket vették alapul. (Ezeknek az éves aránya azonban nem éri el az összes adásvétel 2 százalékát.)
Az adatbázis a lakásokat három típusba sorolta (ha az adásvételi szerződés alapján sikerült): családi ház, többlakásos társasház és lakótelepi panel.
A KSH 1997-től gyűjtötte az adatokat a városokból, a községekből 2008-tól.
Tevan Imre
Nyitóképünkön a Lenhossék utca egyik új társasháza
Fotó: Stépán Virág