Lenhossék utca új társasház (fotó: Stépán Virág)

Ferencvárosban a legdrágább a Lenhossék utca, a legolcsóbb a Gyáli út

Megállíthatatlanul emelkedtek az utóbbi évtizedben a lakásárak Ferencvárosban is és egész Budapesten is, 2015 és 2023 között több mint a háromszorosukra. A KSH részletes, utcaszintű gyűjtése az adásvételi szerződések adataiból áll össze, a nyilvános adatbázis több szempont szerint böngészhető.

A KSH legfrissebb, a 2023-as év egészére vonatkozó, utcaszintű adatai szerint a 9. kerületben a legmagasabb áron gazdát cserélő lakások két körből kerültek ki. Vagy Belső- és Középső-Ferencváros „jobb” területeihez tartoznak, vagy olyan környékhez, ahol sok az építkezés, így az eladott lakások jelentős része új építésű. Az abszolút győztes, a Lenhossék utca mindkét kategóriába besorolható, itt 1,442 millió forintért kelt el átlagosan egy négyzetméter abban a kilenc adásvételben, amelyet itt regisztrált tavalyelőtt a statisztikai hivatal. A toplista következő három, 1,3 milliót meghaladó négyzetméterárú utcája az új társasházak területe, utánuk következnek az 1,1 millió forintot meghaladó kategóriában a kerület régebbi, belső területein húzódó utcák. Íme a toplista az átlagos négyzetméterárakkal millióban:

  1. Lenhossék utca (1,442)
  2. Nádasdy utca (1,406)
  3. Lechner Ödön fasor (1,344)
  4. Máriássy utca (1,335)
  5. Közraktár utca (1,170)
  6. Vendel utca (1,167)
  7. Thaly Kálmán utca (1,149)
  8. Bakáts tér (1,136)
  9. Viola utca (1,123)
Ferencvárosi négyzetméterárak 2023-ban a KSH adatai szerint. A nem színezett területeken nincsenek lakóházak, vagy az adott utcában nem volt legalább három adásvétel. Grafika: Neményi Zsolt

A lista másik végén a Gyáli út, azaz a MÁV–Aszódi telep áll 634 ezer forintos átlagárral négyzetméterenként, majd a József Attila-lakótelep (JALT) utcái a 750 ezer forint alatti kategóriában (négyzetméterárak ezer forintban):

  • Gyáli út (634)
  • Hurok utca (655)
  • Napfény utca (676)
  • Toronyház utca (743)
  • Lobogó utca (745)

A KSH-nál hasonló elrendezésben föllelhető legrégebbi adatok jelenleg 2015-ösek. Az utcák relatív helyzete már akkor is hasonlóképpen nézett ki: a legdrágább, 585 ezer forintos négyzetméterárral, a „vadonatúj” Lechner Ödön fasor volt, de a 400 ezer forintosak között találtuk a Lenhossék utcát is a Berzenczey, Köztelek, Vendel utcákkal együtt. A legolcsóbbak, 200 ezer forint alatt vagy picivel fölötte akkor is a MÁV–Aszódi telepen álltak (plusz: Hentes utca), utána pedig a JALT következett 250 ezer forint környékén vagy némileg drágábban.

A területi különbségnél meghökkentőbbek az egy évtizeddel ezelőtti abszolút számok. Ferencváros legdrágább utcái is lényegesen olcsóbbak voltak, mint 2023-ban a legolcsóbbak. Az akkor még rendezetlen Bakáts tér például 301 ezer forintos átlagos négyzetméterárral szerepel.

Budapest Ferencváros lakásárak 2015-2023 (forrás: KSH)
Forrás: KSH

Ez a nyolc év masszív áremelkedésről szól tehát, ahogy a kerületben, egész Budapesten is. Ferencváros végig párhuzamosan haladt a fővárossal valamivel magasabb árakkal, mint a budapesti átlag. Az árak 2015 és 2023 között több mint a háromszorosukra emelkedtek, az adatok tanúsága szerint ráadásul szinte egyenletesen, holott az általános infláció a vizsgált időszak elején kifejezetten alacsony volt, csak a végén ugrott meg. A háromszorozódás nyolc év alatt 15 százalékos éves átlagos lakásinflációnak felel meg.

Az egyéb infláció mértékétől független, folyamatos emelkedés azt mutatja, hogy ez a tendencia a kereslet és kínálat által meghatározott gazdasági reálfolyamat, így hiába igaz, hogy lakhatási válság van, a lakásprobléma megoldása szinte mindenkinek jelentős erőfeszítést jelent, sokak számára pedig egyenesen megoldhatatlan, kár az árak letörését várni olyan kampányoktól, mint például a rövidtávú lakáskiadás akadályozása, tiltása.


A HVG ábráján is látható módon Ferencváros a pesti oldal drágább kerületei közé tartozik. A forgalmi áradatok szerint Buda valamennyi kerülete megelőzi a 22. kivételével. Pesten messze az 5. kerületben voltak tavalyelőtt a legmagasabbak az eladási négyzetméterárak (1,267 millió), de a 6. (994), a 13. (985) és a 7. (940) kerülettől már alig marad el a 9. kerület (931 ezer forint négyzetméterenként). Az összes többi pesti kerület olcsóbbnak bizonyult Ferencvárosnál.

Az országos, megyei bontású adatokból természetesen az látszik, hogy a főváros és agglomerációja (azaz Pest megye) vezette tavalyelőtt átlagárban a lakásértékesítési listát. Ezek után olyan megyék következnek, amelyekhez vagy Balaton-part vagy valamelyik vidéki nagyváros (Győr, Debrecen, Székesfehérvár, Szeged) tartozik.

Megyei Megyei átlagárak 2023-ban. Forrás: KSH
Megyei átlagárak 2023-ban. Forrás: KSH

A HVG azt emelte ki a 2023-as adatokból, hogy most először lett a legdrágább utca vidéki: Balatonfüreden az Aranyhíd sétány 2,639 milliós négyzetméterárral. A legdrágább húsz utca közé befért még két balatoni: Balatonlellén a Köztársaság utca és Siófokon a Vitorlás utca. Kiskunlacházán a Templom utcában viszont mindössze 23 ezer forintos átlagos árat mértek négyzetméterenként.

Ezek persze kuriózumok, érdemes azt is tudni, hogy hány ingatlan eladásából áll össze a statisztika. A KSH eleve csak akkor vesz föl egy utcát, települést az adatbázisba, ha legalább három tranzakcióról van adatuk. Összességében azonban hatalmas, sok dimenzió szerint tagolt adatbázisról van szó, érdemes használni. A budapesti árakra látványos, interaktív térképet is elkészítettek.

Lakások átlagára településenként, 2023 (Forrás: KSH)
Lakások átlagára településenként, 2023 (Forrás: KSH) A fehérrel jelölt településeken nem volt legalább három adásvételről adat

A KSH az ingatlanhivatalok nyilvántartásából veszi az adásvételi szerződéseket, de csak akkor tudnak négyzetméterárat számolni, ha a lakás alapterülete is szerepel ott. Ha a NAV nem fogadta el a szerződésben feltüntetett értéket, a lakás négyzetméterárának kiszámításánál az illetékhivatali felülvizsgálat során becsült értéket vették alapul. (Ezeknek az éves aránya azonban nem éri el az összes adásvétel 2 százalékát.)

Az adatbázis a lakásokat három típusba sorolta (ha az adásvételi szerződés alapján sikerült): családi ház, többlakásos társasház és lakótelepi panel.

A KSH 1997-től gyűjtötte az adatokat a városokból, a községekből 2008-tól.

Tevan Imre

Nyitóképünkön a Lenhossék utca egyik új társasháza

Fotó: Stépán Virág